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Rechtsanwalt Jörg Schindler Berlin und Wittenberg


07.12.2012

Mietrecht Wohnen und Gewerbe: Alle Jahre wieder ist die Betriebskostenabrechnung fällig.

Fristen sind zu beachten, Belege müssen vorgelegt werden können, Einwendungen sind zu begründen.

Rechtsanwalt Jan Becker

Zum Jahresende versenden viele Vermieter die jährliche Betriebskostenabrechnung und viele Mieter zahlen auf Nachforderungen ohne Prüfung. In den Medien finden sich dabei jedes Jahr vermehrt zum Jahreswechsel Meldungen, wonach nahezu die Hälfte aller Betriebskosten aus formellen Gründen oder wegen unberechtigter Forderungen fehlerhaft sei.

Abrechungszeitraum, Abrechnungsfrist und Einwendungsfrist: Jeweils ein Jahr - § 556 Abs. 3 BGB. Das gilt gem. § 578 Abs. 1 BGB auch für Gewerberäume.

Grund für das hohe Aufkommen der Abrechnungen zum Jahreswechsel ist die Regelung des § 556 Abs. 3 BGB. Diese Norm ordnet an, dass über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen ist (Beispiel: 01.01. bis 31.12. oder auch 01.05 bis 30.04. – entscheidend ist, dass ein ganzes Jahr abgerechnet wird). Die Abrechnung ist den Mieter/-innen dann spätestens ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Endet der Abrechnungszeitraum also am 31.12.2011, muss die Betriebskostenabrechnung spätestens bis zum 31.12.2012 um 23:59 Uhr im Briefkasten des Mieters / der Mieterin liegen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung von Vermieterseite grundsätzlich ausgeschlossen, wenn nicht besondere Gründe die Verspätung entschuldigen können. Die Mieter/-innen können gegen die Abrechnung dann bis spätestens zum Ablauf eines weiteren Jahres nach Zugang der Abrechnung Einwendungen mitteilen, wenn sie die Abrechnung für falsch halten. Beispiel: Liegt die Abrechnung am 31.12.2012 im Briefkasten, muss die Mitteilung der Einwendungen bis spätestens 31.12.2013 um 23:59 Uhr im Vermieterbriefkasten liegen. Nach Ablauf dieser Frist gilt die Abrechnung als richtig, es sei denn, der Mieter / die Mieterin kann wiederum nachweisen, dass es unmöglich war, innerhalb eines Jahres die Einwendungen zu erklären (was so gut wie nie nachweisbar ist).

Bei Einwendungen: Nachbesserung von Vermieterseite nur innerhalb der Jahresfrist möglich. Zuviel gezahltes kann zurückgefordert werden.

Bestehen Einwendungen gegen die Form oder den Inhalt der Abrechnung und sind diese rechtzeitig und nachweisbar erklärt, so können Vermieter/-innen nur so lange die Abrechnung nachbessern, wie die oben genannte Frist zur Abrechnung gemäß § 556 Abs. 3 nicht abgelaufen ist. Wer seine Betriebskostenabrechnung also erst kurz vor Fristablauf zum Jahresende verschickt, sollte sich sicher sein, dass diese korrekt ist. Denn wenn der Mieter / die Mieterin Fehler benennt, die tatsächlich vorliegen, kann in nahezu allen Fällen nicht mehr nachgebessert werden, auch wenn die Fehler grundsätzlich noch korrigiert werden könnten. Haben Mieter/-innen schon auf die Abrechnung gezahlt, können bei Nachweis von Fehlern die zu viel gezahlten Beträge zurückgefordert werden.

Vor allem die korrekte Form der Abrechnung und der notwendige Inhalt der Einwendungen unterliegen jeweils relativ strengen Anforderungen.

Wie eine Betriebskostenabrechnung auszusehen hat, kann in der gebotenen Kürze nicht dargestellt werden. Hierzu gibt es zahlreiche Anleitungen und Literatur sowie Rechtsprechung. Auch der Inhalt der Einwendungen hat relativ strenge Voraussetzungen. In jedem Fall müssen Vermieter/-innen alle abgerechneten Kosten durch Belege nachweisen können. Die Mieter/-innen haben ein Recht zur Einsicht in alle Belege. Anhand dieser Belegeinsicht können Mieter/-innen dann die Einwendungen näher begründen.

Wir raten dazu, bei Schwierigkeiten mit einer Betriebskostenabrechnung bei dem jeweiligen Verein Ihres Vertrauens Hilfe zu suchen oder anwaltlichen Rat einzuholen. Sollten Sie in Ihrem Verein, Betrieb oder in Ihrer Nachbarschaft Interesse an einer Informationsveranstaltung zum Thema Betriebskostenabrechnungen haben, können Sie gerne Kontakt mit unserem Berliner Büro aufnehmen.



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