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Rechtsanwalt Jörg Schindler Berlin und Wittenberg


20.05.2014

Chancen für Mieterinnen und Mieter bei gemeinnützigen Organisationen nach Kündigung

Mieterschutz spezial: Aktuelles aus Berlin

Rechtsanwalt Jan Becker

Zahlreiche gemeinnützige Organisationen, die Wohnungen an Hilfebedürftige vermitteln und vermieten, bekommen derzeit Kündigungen ihrer - zunächst - gewerblichen (Haupt-) Mietverträge. Hier bestehen trotz zahlreicher negativer Urteile für Mieterinnen und Mieter durchaus Chancen einer Verteidigung der Wohnung.

Die Anspannung auf dem Berliner Wohnungsmarkt bekommen aktuell auch einige in Berlin tätige gemeinnützige Organisationen zu spüren. Typische Fallkonstellation: Eine gemeinnützige Organisation mietet mehrere Wohnungen an, um diese Wohnungen weiterzuvermieten an Personen, die Pflege, Hilfe im Alltag oder andere Unterstützung von der Organisation erhalten (z.B. nach einer Entgiftung von Betäubungsmitteln oder Alkohol, nach schwerer psychischer Krankheit und Therapie oder bei Problemen im bisherigen Haushalt oder in der Familie).

Nun verzeichnen die gemeinnützigen Organisationen eine Zunahme von Kündigungen und auch Räumungsklagen in Bezug auf ihre (Haupt-) Mietverträge. Wird nun der Hauptmietvertrag unter den wesentlich leichten Bedingungen der Kündigung von Gewerberaum gekündigt, stellt sich die Frage, was mit dem Wohnraummietvertrag im Verhältnis zwischen Organisation und hilfebedürftiger Einzelperson geschieht – anders gefragt: Führt die relativ leicht durchsetzbare Kündigung des gewerblichen Hauptmietvertrages dazu, dass der wohnraumrechtliche Untermietvertrag ebenfalls aufzulösen, bzw. die Wohnung in jedem Fall zu räumen ist?

Leerlauf des Mieterschutzes nach § 565 BGB in zahlreichen Urteilen: „gemeinnützig“ ist angeblich nicht „gewerblich“.

Hier könnte § 565 BGB helfen. Nach dessen Wortlaut tritt in den Fällen, in denen eine gewerbliche Weitervermietung an Endmieter erfolgt, der übergeordnete Vermieter nach Kündigung des Hauptmietvertrages an die Stelle der vermittelnden gewerblichen Mieter. Der Wohnraummietvertrag geht also über auf die Vermieterpartei und wird fortgesetzt. Die einzelnen Mieterinnen und Mieter können in ihrer Wohnung bleiben. Abweichend von diesem Wortlaut macht ein sehr großer Teil der Rechtsprechung eine Ausnahme dann, wenn gemeinnützige Vereine oder Organisationen die Wohnungen weitervermietet haben. Diese Organisationen werden in der Rechtsprechung als „nicht gewerblich handelnd“ angesehen, weil sie keine Gewinnerzielungsabsicht hätten. Diese Auslegung steht nach unserer Auffassung in direktem Widerspruch zu dem Rechtsgedanken des § 565 BGB, der den machtlosen Mietern Schutz ihrer Wohnung geben will. Als Folge müssen die Wohnungen dann geräumt werden und die gemeinnützigen Organisationen sind gegenüber den einzelnen Mieterinnen und Mietern in der Pflicht, Ersatzwohnraum zu beschaffen. Letzteres überfordert diese Organisationen heillos. Den Einzelpersonen ist in keiner Weise geholfen – sie werden in die Wohnungslosigkeit entlassen.

Chancen: Anwendbarkeit von Wohnraummietrecht auf Vertrag zwischen Vermieter und Verein vereinbart, durch nachträgliches Verhalten erkennbar oder - endlich Korrektur der inkonsequenten Rechtsprechung

Chancen der Verteidigung gegen die Räumungspflicht nach Kündigung des Hauptmietvertrages bestehen hier, wenn schon vorher zwischen gemeinnütziger Organisation und Vermieter die Anwendbarkeit von Wohnraummietrecht auf den Hauptmietvertrag vereinbart wurde. Deswegen sollten die Verträge jetzt ganz genau gelesen werden. Chanen bestehen auch, wenn sich über Jahre die Beteiligten verhalten haben, als wenn ohne Weiteres Wohnraummietrecht Geltung hatte. Und es bestehen Chancen dann, wenn die Gerichte in Zukunft erkennen, dass „gewerbliches Handeln“ wie es in § 565 BGB Erwähnung findet, auch ohne Gewinnerzielungsabsicht anzunehmen ist, wenn im Übrigen die Organisation mit Buchhaltung und Personal- sowie Aufgabenstruktur aufgebaut ist wie ein Gewerbe. Dafür lassen sich gute Argumente finden und in jedem Fall ist sowohl den Verantwortlichen in gemeinnützigen Vereinen als auch Mieterinnen und Mietern in den Einzelwohnungen zu raten, eine Kündigung nicht ohne Widerstand und eingehende rechtliche Prüfung zu akzeptieren.

Bei Fragen, Anregungen oder Kritik zu diesem Thema wenden Sie sich gerne auch einfach per Email an uns. Bei Erhalt einer Kündigung stehen wir im Rahmen unserer Tätigkeit in allen Büros zur Verfügung.



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