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Fristlose Kündigung des Mietvertrages: Landgericht Berlin stärkt Mieterrechte

Kann die Nachzahlung von Mietrückständen eine Kündigung beseitigen?

30.10.2017
Rechtsanwalt Jan Becker

Die Zivilkammer 66 des Landgerichts hat mit einem am 13. Oktober 2017 verkündeten Urteil in zweiter Instanz den Mieterschutz bei Zahlungsrückstand gestärkt. Bisher war es so, dass bei erheblichem Zahlungsrückstand der Miete viele Vermieter eine fristlose und gleichzeitig hilfsweise eine ordentliche Kündigung aussprachen. Die fristlose Kündigung kann dabei ohne Weiteres innerhalb einer gewissen Frist mit einer vollständigen Nachzahlung beseitigt werden (§ 569 Asb. 3 Nr. 2 BGB).

Die Rechtsprechung, allen voran der Bundesgerichtshof, hat dabei aber die hilfsweise ordentliche Kündigung auch dann für wirksam erachtet, wenn alle Rückstände der Miete in der gesetzlichen Nachzahlungsfrist ausgeglichen waren. Der Grund dafür war jeweils, dass nur die fristlose Kündigung ausdrücklich im Gesetz in § 569 BGB genannt ist, wenn es um eine Beseitigung durch zeitnahe Nachzahlung geht.

Landgericht Berlin aktuell: "Hilfsweise" ordentliche Kündigung greift ins Leere

Die 66. Kammer des Landgerichts Berlin hat nun entschieden, dass eine hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bei gleichzeitiger fristloser Kündigung ins Leere geht. Denn die gleichzeitig erklärte fristlose Kündigung sei ja zunächst wirksam. Die fristlose Kündigung wird dann später unwirksam, wenn nachgezahlt wird. Das Mietverhältnis gelte also zunächst als beendet. Weil das Mietverhältnis zunächst beendet sei, könne eine gleichzeitig erklärte ordentliche Kündigung keine Wirkung mehr haben. Eine Nachzahlung kann danach die Kündigungserklärung vollständig unwirksam machen.

Kein "Wiederaufleben" der ordentlichen Kündigung bei Nachzahlung

Wenn nun nachgezahlt werde, werde per Gesetz die fristlose Kündigung beseitigt und die ordentliche Kündigung, die ja schon ins Leere ging, lebt nicht wieder auf. Der Vermieter hat damit also - bildlich gesehen - schon ein Mal ins Leere geschossen. Einen weiteren Schuss sieht die Systematik des Bürgerlichen Gesetzbuches nicht vor (Es handelt sich bei einer Kündigung um ein sogenanntes "einseitiges Rechtsgeschäft", was nach dem Gesetz entweder voll wirksam oder unwirksam, aber nicht "schwebend wirksam" ist).

Für Mieterinnen und Mieter: Keine Entwarnung, aber Hoffnung

Da diese sehr neue Entscheidung von der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes abweicht, ist nun abzuwarten, wie sich die Rechtsprechung dazu künftig entwickeln wird. Eine absolute Rechtssicherheit zu diesem Thema gibt es aktuell weder für Vermieter noch für Mieter. Mit der sehr differenziert begründeten Entscheidung des Landgerichts sind die Chancen für eine Verteidigung gegen Kündigungen der Vermieter wieder ein wenig gestiegen. In jedem Fall raten wir auch weiter dazu, im Falle einer Kündigung so schnell wie möglich anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen. Dazu stehen wir gerne zur Verfügung in unseren Büros in Berlin, Lutherstadt Wittenberg und Dessau-Roßlau.