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Kündigung wegen Eigenbedarfs: Bundesgerichtshof gibt Mietern Recht.

GbR, OHG und andere Personengesellschaften können Eigenbedarf haben, aber erst drei Jahre nach Kauf einer Wohnung

09.04.2018
Rechtsanwalt Jan Becker

Der Bundesgerichtshof hat in einer aktuellen Entscheidung vom 21.03.2018 - VIII ZR 104/17 -entschieden, dass eine fristlose Kündigung wegen Eigenbedarfs durch Mitglieder einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) erst drei Jahre nach Erwerb der Wohnung durch die GbR zulässig ist. Das gelte, so der BGH, immer wenn eine Personengesellschaft eine Wohnung kaufe, also nicht nur dann, wenn die Wohnung schon lange vor dem Erwerb in eine Eigentumswohnung umgewandelt war.

 

Bundesgerichtshof: Kündigung wegen Eigenbedarfs durch GbR frühestens drei Jahre nach Erwerb als Eigentumswohnung

 

In dem aktuellen Fall hatte ein Mieter eine 160 Quadratmeter große Vierzimmerwohnung in Frankfurt gemietet. Im Januar 2014 kaufte eine GbR das Haus und trat als Vermieterin  in den Mietvertrag ein. Vier Monate später kündigte die Gesellschaft den Mietvertrag wegen Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter. Dieser benötige als erfolgreicher Immobilienunternehmer repräsentative Wohnräume in entsprechender Wohnlage in der Nähe seines Büros. Der Bundesgerichtshof ließ jetzt die Frage offen, ob in diesem Fall überhaupt Eigenbedarf vorliegt. Darauf komme es auch gar nicht an, weil der Vermieter vor Ablauf der dreijährigen Kündigungssperrfrist gar nicht hätte kündigen dürfen.

 

Rechtsfrage geklärt: § 577 a Abs. 1a BGB sperrt Kündigung drei Jahre ohne Ausnahme für Personengesellschaften.

 

Seit der Einführung des § 577a BGB im Jahr 2013 war auch zwischen einzelnen Gerichten umstritten, ob die Sperrfrist nur gilt, wenn die Wohnung kurz vor dem Verkauf erstmals in eine Eigentumswohnung umgewandelt war oder ob die Sperrfrist bei Erwerb durch Personengesellschaften immer gilt. Personengesellschaften sind beispielsweise eine GbR oder eine OHG (offene Handelsgesellschaft). Kapitalgesellschaften dagegen (Aktiengesellschaft oder GmbH) können keinen Eigenbedarf haben, weil sie nicht aus Personen, sondern aus Kapital bestehen. Nach dem aktuellen BGH-Urteil gilt jetzt die gesetzliche Regelung unabhängig davon, ob die Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde, umgewandelt werden soll oder nicht, also immer, wenn eine Personengesellschaft eine Wohnung gekauft hat. 

 

Eigenbedarfskündigungen kommen auf dem Wohnungsmarkt sehr häufig vor, sind allerdings für Vermieter nicht immer leicht durchzusetzen. Sollten Sie eine solche Kündigung erhalten, sollten Sie diese unbedingt anwaltlich prüfen lassen, bevor Sie darauf reagieren .