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Rechtsanwalt Jörg Schindler Berlin und Wittenberg


04.02.2013

Mietrecht Wohnen: Ist die Kaution nicht auf separatem Sparbuch (Konto) angelegt, geht sie bei Insolvenz des Vermieters verloren.

Was tun, damit die Kaution nicht "einfach weg" ist?

Rechtsanwalt Jan Becker

Nach einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofes können Mieter ihre hinterlegte Kaution verlieren, wenn diese nicht auf ein auf ihren Namen angelegtes Sparkonto eingezahlt ist.

Steht in Ihrem Mietvertrag, dass die Kaution auf ein gesondertes Sparbuch / Sparkonto der ähnliches hinterlegt werden muss? Und wenn ja: Wissen Sie sicher, dass das auch so geschehen ist? Hier sollten Sie sicher gehen und sich einen Nachweis über die Anlage Ihrer Kaution ausstellen lassen. Denn es wäre möglich, dass die Kaution ohne ihr Zutun vollständig verloren geht.

Vollständiger Verlust der Kautionssumme bei Insolvenz des Vermieters möglich

Nach dem aktuellsten Urteil des Bundesgerichtshofes zu diesem Thema (BGH, Urteil vom 13. 12. 2012 - IX ZR 9/12; Vorinstanz Landgericht Potsdam) geht die Kaution verloren, wenn über das Vermögen des Vermieters ein Insolvenzverfahren eröffnet ist und die Kaution nicht getrennt vom Vermögen des Vermieters, also nicht auf den Namen der Mieter, angelegt war.

Gesetzlicher Regelfall: Anlage der Kaution auf Namen der Mieter. Damit ist die Kautionssume vor Insolvenz der Vermieter geschützt.

Gemäß § 551 Abs. 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) muss die Kaution in jedem Fall vom Vermietervermögen getrennt angelegt werden. Beispiel für den Regelfall: Mieter zahlt den Kautionsbetrag, Vermieter hinterlegt diesen auf einem Sparbuch auf Namen der Mieter. Im Fall des BGH war es so, dass die Mieter die Kaution bezahlt haben. Der Vermieter legte diese aber auf seinen eigenen Namen an. Dann geriet der Vermieter in Insolvenz und sein gesamtes Vermögen, auch die hinterlegte Kautionssumme, wurde dabei verwertet. Wenn sich also Vermieter nicht an die Norm des § 551 Abs. 3 BGB halten, begehen sie eine Pflichtverletzung, für die letztendlich die Mieter einstehen müssen. Das hat der Bundesgerichtshof so festgelegt.

Auch Zurückbehaltungsrecht auf Mieterseite für laufende Zahlungen wird verneint.

Nach dem Urteil des BGH besteht dann auf Mieterseite nicht einmal mehr ein Zurückbehaltungsrecht für die laufenden Mietzahlungen. Ergebnis: Die Kaution ist aus Sicht auf Mieterseite einfach weg. Schadenersatzansprüche gegen die Vermieter bestehen natürlich, sind aber bei laufendem Insolvenzverfahren auf Vermieterseite in der Regel nicht durchsetzbar. Der Bundesgerichtshof hat hier als oberstes Gericht im Instanzenzug die Mieterrechte ausdrücklich eingeschränkt. Es bleibt deswegen in der Praxis unbedingt darauf zu achten, dass die Kaution immer auf den Namen der Mieter angelegt ist. Sollten Sie Fragen zu dieser Problematik haben, stehen wir Ihnen in unseren Büros in Wittenberg, Kiel und Berlin gern zur Verfügung.



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